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Momento ideal para construir
Momento ideal para construir

Oportunidad inmobiliaria: bajos costos en construcción despierta interés por combo lote + casa.

El valor de la construcción en 2015 rondaba los u$s1.100 por m2 y hoy oscila los u$s500. Según los especialistas, comprar un terreno y construir, hoy es el negocio ideal, tanto para desarrolladores como para consumidores finales.

Se podría decir que la pandemia fue la estocada final para el sector de real estate, que venía muy golpeado por la crisis económica desde mediados del Gobierno anterior. A un inicio de año complicado, el Covid-19 le sumó al sector regulaciones que paralizaron la construcción y la comercialización de inmuebles. Medidas como el cierre de las inmobiliarias, la prohibición de realizar visitas físicas a las propiedades y la postergación de firmas de boletos pusieron en pausa a la industria.

Sin embargo, el sector del ladrillo ha demostrado en su historia que tiene la enorme capacidad de reciclarse ante las crisis. Y esta no parce ser la excepción a la regla. El dólar, indomable, impacta de lleno en los costos de la construcción, que históricamente se posicionaba para una vivienda llave en mano en 1.000 dólares por m2 con terminaciones estándar.

Un informe del Ministerio de Trabajo muestra que el impacto negativo en el empleoregistrado privado fue menor en Argentina (-2,5%) que en países de la región comoChile (-12,5%) y Brasil (- 7,5%) y también países desarrollados como Canadá(-19,2%) y EEUU (-13,8%).
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La industria cayó más en dos años del gobierno de Macri que durante la pandemia.

El dólar impacta de lleno en los costos de la construcción.

Esto, sumado a la sobre oferta de terrenos en las afueras de la Capital Federal (que inevitablemente les baja el precio), a la necesidad de muchos porteños de migrar hacia lugares en contacto con la naturaleza y al boom del teletrabajo, genera una oportunidad de inversión inmobiliaria tanto para desarrolladores como para consumidores finales que cuenten con ahorros en dólares: el famoso combo de lote + la construcción de una casa.


Materiales, con precios de remate
“Definitivamente el momento de construir y comprar es ahora. Es fundamental aprovechar los precios de materiales rebajados hasta su mínima expresión en dólares de los últimos 10 o 20 años”, opina Tomás Coria, desarrollador y CEO del Grupo Coria. “Es clave pensar en obras rápidas para aprovechar esta situación de costos bajos, donde una persona que construye hoy podría incluso obtener hasta un 40% o 50% de rentabilidad”, afirma.

Coria hace la diferenciación entre una familia que quiere comprar para vivienda final y un inversor. “Si fuera una familia que construye una casa para vivir, la sugerencia sería aprovechar a incrementar la cantidad de metros a construir o mejorar la calidad. Si es un inversor, apuntaría a invertir en barrios de clase media, construir casas de unos 120m2 dónde hay una demanda enorme de alquileres y luego vender con un 50% de rentabilidad a los 2 años aproximadamente. Estamos convencidos de que el mercado inmobiliario se va recuperar rápidamente y estamos ante una oportunidad similar a la 2001 pero ésta vez para construcciones nuevas”, argumenta el especialista.

Para Daniel Muñiz, vocero del Grupo Construya, “los costos en dólares son los más bajos desde 2012. Hoy hay que aprovechar este momento para invertir en el sector y utilizar esta alternativa que, además, es muy rentable a mediano plazo y de bajo riesgo”.

Muñiz sostiene que “el bajísimo costo de obra planteado por el contexto económico argentino es una oportunidad atractiva para que las familias que cuentan con ahorros puedan avanzar en las decisiones de refacción, ampliación y construcción. De hecho, el Índice Construya (IC), que se elabora mensualmente registró un aumento del 26,95% con respecto a junio último. Con esta variación del índice desestacionalizado ya se acumulan 3 meses de suba sostenida”, explica Muñiz.

En el caso de los terrenos, Daniel Silva, CEO de M2spaces, acota que "sin duda es una oportunidad: nosotros en el caso de blü mantuvimos los precios, pero en dólar oficial. O sea que medido en dólar billete, por efecto cambiario, los lotes cuestan un 40% menos en dólar real. Además, ante la situación del cepo, hemos pasado nuestros precios de dólar oficial a pesos, actualizados por indice de la construcción. En síntesis, ya ni siquiera se paga en dólares oficiales, sino en pesos. Finalmente, hemos implementado plan de pago hasta 36 cuotas en pesos.

Parque Industrial Polo 52
Parque Industrial Polo 52

Polo 52 sigue en expansión y sale a vender por metro cuadrado.

El complejo pasó por una segunda expansión y ahora cuenta con 122 hectáreas.

El área dedicada a logística está casi completa.

Lanzó Dock M2, una propuesta de perfil inmobiliario para pequeños inversores, a partir de U$S 10 mil y con una renta anual de 8% en dólares.

Polo 52, el parque logístico e industrial ubicado en la intersección de Circunvalación y la autopista a Rosario, sumó más hectáreas y habilitará una llamativa propuesta para la participación de pequeños inversores.

El proyecto nació hace dos años como un parque de 52 hectáreas; de allí su nombre. Pero a fines del año pasado ya se había extendido a 92 y ahora acaba de anexar más tierra, por lo que totaliza 122 hectáreas.


Hasta ahora, vendió el 60 por ciento de la etapa inicial y las primeras cinco naves estarán listas entre fines de este año y a mediados de 2019. A partir de ese momento, comenzarán a trabajar allí entre seis y siete empresas.

Desarrollado por DC3, Polo 52 busca inversores dispuestos a poner capital para comprar terrenos y construir naves industriales, que luego se alquilan a las empresas que las usarán.

En la actualidad, vende la tierra a un valor de 125 dólares el metro cuadrado.

Hasta ahora, ya confirmaron que trabajarán allí compañías como Todo Droga, Scarpatti Amoblamientos, Córdoba Internacional, Grupo Lekons, Cacher, La Moderna Mudanzas y DePlano.


En este marco, desarrolló un parking para vehículos cero kilómetros bajo resguardo, con 3.700 plazas. En la actualidad, tiene 1.700 unidades de las marcas Volkswagen, Peugeot y Citroën.

Estos fueron parte de los anuncios realizados ayer por Cristian Martin, director de DC3, y Claudio Otta, titular de Grupo Lekons y uno de los socios de Polo 52.

Pequeño inversor

DC3 invertirá 53 millones de dólares hasta fines del año próximo o mediados de 2020, cuando se estima que terminará el desarrollo de la infraestructura del parque.


En total, el complejo tiene 200 lotes (hay empresas que toman más de un terreno) con un mínimo de 3.000 metros cuadrados de dimensión y 1.700 metros cuadrados cubiertos de nave industrial.

“Desde que se inició la comercialización, encontramos ahorristas interesados en invertir, pero que no tenían el capital suficiente como para comprar un lote o construir un galpón industrial”, explicó Martin.


Es por esa razón que lanzó Dock M2, una propuesta de inversión con un monto mínimo 10 mil dólares, por el cual DC3 ofrece una rentabilidad de ocho por ciento anual en dólares a partir de los 60 días de la compra.

La propuesta equivale a comprar 16 metros cuadrados de tierra o 10 metros cuadrados de nave industrial. Esta inversión tiene una vida útil de 50 años y reporta pagos mensuales por el proporcional de esa renta.

En lo formal, el inversor pasa a integrar un fideicomiso para el desarrollo de 25 mil metros cuadrados cubiertos (una nave de 12 mil y otra de 13 mil metros cuadrados) que se construirán en 24 meses, con una inversión de 17 millones de dólares.

“El comprador puede salir cuando quiera, vendiendo su parte al mercado, o aumentar su participación con más metros cuadrados”, aclaró el director de DC3.

El directivo confía en una rápida ocupación de Polo 52, por la escasez de tierra industrial en la Capital.

“Hay más de mil industrias emplazadas a salir fuera del anillo de la Circunvalación y hoy no hay muchos terrenos con todos los servicios”, indicó. El complejo acaba de recibir la confirmación de que tendrá un volumen de 3.000 metros cúbicos de gas industrial.

Además, montará una planta propia de hormigón en un terreno frente del predio.

En el área logística, el desarrollo de infraestructura tiene un avance de 90 por ciento, y en la zona industrial, del 55 por ciento.

Inversiones: Servicios

El área logística ya tiene 90 por ciento de avance.

La infraestructura para Polo 52 implicará una inversión de 53 millones de dólares hasta fines del año próximo o principios de 2020.

Para pequeños inversores, ofrece participar en la construcción de naves que implicarán inversiones por 17 millones de dólares.

EL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA NAVE INDUSTRIAL, PASO A PASO.
EL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA NAVE INDUSTRIAL, PASO A PASO.

Seguramente muchas veces te has preguntado cómo es un proceso de construcción de una nave industrial, por ello te vamos a explicar cuales son los pasos básicos a seguir para su creación

Una nave industrial es una construcción que generalmente contiene la producción y almacenaje de los materiales o productos que pueda generar una empresa, incluyendo maquinaria, trabajadores y espacios reservados para la entrada y salida de mercancía mediante camiones para su posterior distribución.

Las naves industriales tienen grandes espacios sin apoyos intermedios para facilitar la operación sin obstáculos ni restricciones, consiguiendo así una gran facilidad y comodidad de espacio a la hora de trabajar.

Para empezar con el proceso de construcción de una nave industrial se debe saber a qué tipo de actividad va a ser destinada, ya que existe una legislación específica que se debe seguir según su uso además de otros documentos (CTE y RSCIEI). Por otra parte, el tipo de actividad al que va a ser destinada también influye en la dimensión de la nave ya que según la cadena de producción que se vaya a utilizar variará la longitud necesaria de la misma.

Ya con esta información, para empezar con el proyecto es importante conocer el lugar de emplazamiento donde se quiere construir y el tipo de nave industrial necesaria.

Podemos clasificar varios tipos de naves industriales según los materiales utilizados en su construcción:

Estructura de acero: su construcción es rápida y se pueden conseguir espacios iluminados más grandes sin necesidad de pilares dentro de la nave.
Hormigón prefabricado: su construcción es fácil y rápida, en cuanto a iluminación están limitadas ya que no pueden ser naves muy altas.
Hormigón “in situ”: son las más económicas de construir pero las más limitadas en cuanto a iluminación, permiten incorporar subestructuras dentro de la planta.
Mixtas: es la combinación de estructuras de acero y hormigón, lo que permite realizar gran variedad de geometrías ahorrando costes en materiales.
A continuación vamos a ver el proceso de construcción de una nave industrial, independientemente del tipo de materiales utilizados.

DESBROCE DEL SOLAR
La construcción de una nave industrial empieza con el desbroce del solar, lo que permite acondicionar el terreno para poder continuar con la cimentación. Además, es necesario hacer una serie de indagaciones sobre la naturaleza del suelo.

CIMENTACIÓN
Según el proyecto y el estudio realizado previamente para conocer las características del terreno, dependerá el tipo de cimentación requerida, pero por norma general se realiza la apertura de riostras y zapatas necesarias para poder construir una base sólida, ya que será la encargada de transferir todo el peso de la estructura al terreno. En las riostras y zapatas se colocan estructuras rígidas de hormigón en masa o acero corrugado y hormigón, con planta cuadrada o rectangular en el caso de las zapatas. Esta mezcla consigue tener una gran dureza y solidez, lo que consigue construir una base solvente.

ESTRUCTURA
La estructura de la nave está constituida por vigas de acero colocadas estratégicamente para poder sostenerse por sí solas, ya que se considera el “esqueleto” de la nave. Una vez están las vigas bien colocadas se procede al cerramiento de la misma tal y como explicamos más adelante.

La estructura generalmente es metálica y está formada por vigas de acero o pórticos de geometría variable. Existen varios ejemplos y se utilizan según el tipo de superficie y uso que se le vaya a dar a la nave (tubular, pretensada, celosía, perfil de sección variable, perfil de alma llena…).

CERRAMIENTO
Para continuar con el proyecto de la nave industrial, en cuanto al cerramiento, existen varios materiales con los cuales puede realizarse las paredes de la nave industrial como paneles de hormigón, bloques de hormigón, paneles sándwich (lana de roca, PIR, PUR, PLUS)…etc. que recubren todo el perímetro de la nave industrial, dejando ya preparados los huecos para puertas de entrada y salida, ventanas, y todos los orificios necesarios, por lo general se suele utilizar la combinación de más de un material. También, al igual que en la cubierta, se pueden usar paneles translúcidos para iluminar de manera natural el interior de la estructura.

CUBIERTA
Para la cubierta, existen varias opciones como, cubierta metálica simple compuesta por chapas metálicas en acero galvanizado o prelacado; cubierta metálica de panel sándwich formada por paneles prefabricados de chapa con núcleo de lana de roca, PIR o PUR; cubierta “in situ” compuesta por una chapa inferior fijada a la estructura, un aislante, perfil metálico de separación y acabado con chapa exterior fijada al perfil; y por último cubierta tipo Deck, se trata de una solución integral formada por tres elementos básicos, chapa, aislamiento y lámina impermeabilizante. Todos los tipos de cubierta tendrán un espesor según las necesidades de la nave industrial.

Por tanto, en general, independientemente del tipo de nave industrial, su construcción es fácil y rápida, ya que la mayoría de los elementos son prefabricados, y tienen un gran ahorro económico por poder salvar grandes claros, uso de armaduras y techumbres ligeras, y poca mano de obra.

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